Функции технического заказчика при реализации проекта по проектированию,
строительству и вводу в эксплуатацию объектов

Технический Заказчик обеспечит осуществление всего комплекса работ в соответствии с техническими требованиями и утвержденной Проектной документацией, строительными нормами и правилами Российской Федерации, с надлежащим качеством и в установленные договором сроки.

Для этого Технический Заказчик:

  • заключит от своего имени и за счет Инвестора подрядные и иные (поставки, проектирования и т.д.) договоры, а также произведет расчеты с подрядными и другими организациями.
  • осуществит технический надзор и строительный контроль за проектированием и строительством объекта (контроль за качеством работ, сроками их выполнения, применением соответствующих материалов и оборудования), ежемесячную приемку выполненных работ и т.д.
  • обеспечит выполнение работ по объекту или каждому объекту путем привлечения подрядчиков, имеющих все требуемые законодательством Российской Федерации разрешения и лицензии на осуществление работ, выполняемых ими по договорам с Техническим Заказчиком. Выполнение каждого вида работ по каждому пусковому комплексу подтверждается соответствующими актами о приемке выполненных работ (по форме КС-2), подписываемыми Техническим Заказчиком с подрядчиками и справками о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3).
  • обеспечит проведение работ по договору с полным соблюдением всех нормативных правовых актов, регулирующих права и обязанности Технического Заказчика и/или соответствующего подрядчика на производство работ.
  • контролирует поставку на объект аттестованного основного электрооборудования.
  • организует проведение экспертизы проектов по объектам и пусковым комплексам и представит проект на согласование (утверждение) Инвестору.
  • использует средства, перечисленные Инвестором, только по целевому назначению в соответствии с условиями договора.
  • назначит, организует и проведет рабочую комиссию, а также с участием Инвестора приемочную комиссию по приемке в эксплуатацию законченных строительством объекта или пусковых комплексов.
  • обеспечит получение всей необходимой для выполнения договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации разрешительной документации. Технический Заказчик обеспечит получение всех прочих разрешений, утверждений и согласований, которые необходимы для выполнения работ в соответствии с положениями Договора.
  • обеспечит выполнение всего комплекса работ по созданию объекта или пускового комплекса в соответствии с графиком выполнения.
  • обеспечит выполнение на площадках необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды, зеленым насаждениям и земли во время проведения работ в объеме, предусмотренном проектной документацией.
  • обеспечит временные подъездные пути, подходы, барьерное и охранное ограждение, которое может потребоваться для выполнения работ.
  • обеспечит надлежащую охрану материалов, оборудования и другого имущества на площадках от начала работ до даты подписания соответствующего акта приемки - передачи объекта или пускового комплекса.
  • формирует сводные затраты и инвентарную стоимость по будущим единицам основных средств и по объекту в целом в соответствии с требованиями организационно-распорядительных актов Инвестора.
  • осуществит по поручению Инвестора на условиях представительства по доверенности все необходимые действия по получению разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности Инвестора (указанного им собственника) на объект, а также оформит на имя Инвестора (указанного Инвестором лица) права землепользования, необходимые для строительства и эксплуатации объекта.
  • осуществит все арендные, хозяйственные и прочие необходимые в период строительства платежи, связанные с созданием объекта, за счет капитальных вложений, произведенных Инвестором.
  • выполнит обязательства по предоставлению отчетности Инвестору в соответствии с условиями Договора.
  • выполнит в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях Договора.

Зачем мы нужны

Технический заказчик (ТЗ) обязан от имени Застройщика построить объект, в кратчайшие сроки, качественно, с максимальной экономией денежных средств Застройщика.

Заключаем договор, ТЗ подготавливает предварительный график финансирования, график выполнения работ. Застройщик финансирует по графику, ТЗ строит по графику.

ТЗ заключает договора со всеми подрядчиками (инженерные изыскания, проектирование, строительство, согласования и прочие).

ТЗ зарабатывает в соответствии с договором с Застройщиком, не зарабатывает на разнице в стоимости материалов и оборудования, не зарабатывает на подрядчиках (подрядчики не платят ТЗ за Генподряд). В случае выявления фактов недобросовестной работы ТЗ (сговора с подрядчиком/поставщиком), Застройщик имеет право удержать с ТЗ выявленный перерасход в десятикратном размере и в одностороннем порядке разорвать договор.

ТЗ предоставляет еженедельный (ежемесячный) отчет об экономии, в котором указывает благодаря чему были сэкономлены денежные средства Застройщика.

ТЗ предоставляет ежедневны/еженедельный/ежемесячный отчет о ходе работ.

ТЗ имеет право выполнить работы (часть работ) собственными силами, если такие работы будут дешевле привлеченных подрядчиков, при этом ТЗ выполняет функцию подрядчика и имеет право нанимать субподрядчиков, но не более чем на 50% от суммы контракта подрядных работ.

(Подумаем о варианте закупа Застройщиком экскаваторов (бульдозеров и тп) заранее, чтобы их использовать на строительстве и сэкономить на этом, за одно подготовим экскаваторщиков.)

Основные функции Технического заказчика (ТЗ)

Выполнение основных функций (построить в кратчайшие сроки, качественно, с максимальной экономией денежных средств Застройщика):

  • Обеспечение скорейшей реализации проекта:
    • ускорение (обеспечение работы проектного института внеурочно при необходимости, выполнение работ параллельно, разбивка на этапы, не требующие разрешения на строительство, разбивка проектных работ на части разной ответственности, организация строительных работ максимально эффективно, мгновенное согласование изменений с проектировщиками, планирование повторной экспертизы проекта заранее (при необходимости), организация строительства в «правильном порядке» наиболее затратные по времени (или требующие окон например в ОА «РЖД») выполнять в первую очередь и высокоинтенсивно;
    • документальное сопровождение (обеспечение соответствия построенного проектной документации, контроль и доработка за подрядчиков исполнительной документации, что приведет в сдаче в эксплуатацию в кратчайшие сроки).
  • Обеспечение качества строительства:
    • Осуществление строительного контроля отдельным подразделением;
    • выбор материалов и оборудования в соотношении цена/качество, жесткий контроль службы закупа (увольнение и обвинение в мошенничестве в случае выявления завышенных цен / покупки некачественного товара;
    • гарантия 5 лет на выполненные работы перед Застройщиком;
    • организация и контроль за работой грунтовой лаборатории по определению качества грунтов и определению плотности грунтов.
  • Обеспечение низкой стоимости строительства:
    • Выбор материалов и оборудования в соотношении цена/качество, принимая во внимание эксплуатационные расходы, жесткий контроль службы закупа (увольнение и обвинение в мошенничестве в случае выявления сознательно завышенных цен / покупки некачественного товара);
    • использование старогодных материалов, где это возможно
    • оценка вариантов строительства, возможное использование техники Застройщика, возможное использование своих строительных материалов,
    • полноценный расчет при выборе материалов и оборудования, с будущих эксплуатационных расходов;
    • оценка вариантов проектирования, возможно объединение инженерных изысканий по всем проектам, включая горный или рекомендации по разделению проектов между проектными организациями и экспертизами
    • Организация работы без простоев

Организация работ Технического заказчика

Предпроектная стадия:

  • Сбор и получение исходных данных и исходно-разрешительной документации на предпроектной стадии (предполагаемый объем перевозок, разделенный на этапы; распорядительные документы, геоподоснова, определение собственников земель (Застройщик самостоятельно, используя все необходимые ресурсы, проводит переговоры и осуществляет выкуп) и т.д.).
  • Контроль работы проектного института по: разработке схемы расположения объекта, технологии работы объекта, предварительным площадям земельных участков, вариантов подъезда, предварительных сведений по обеспечению строительства строительными материалами, карьерами, транспортным компаниям.
  • Разработка, запрос и получение необходимых разрешений: на получение точек примыкания к пути общего пользования, получения ТУ ОАО РЖД, подключение к сетям энергоснабжения, водоснабжения; получение от структур ОАО РЖД сведений по полосе отвода, подготовка договора на аренду земли в полосе отвода ОАО РЖД.
  • Подготовка и проведение слушаний по землям, разработка проекта планировки и межевания земельных участков.
  • Разработка заданий для Инженерных изысканий (выбор подрядных организации на выполнение работ по изысканиям), контроль выполнения изыскательстких работ на объекте (контроль каждой скважины), анализ выполненных работ.
  • Составление запросов: в Федеральное агентство по недропользованию - Роснедра, в отдел водных ресурсов; запрос в департамент по охране, контролю использования объектов животного мира, запрос о предоставлении информации о особо-охраняемых землях; запрос в федеральное агентство по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
  • Подготовка технического задания на проектирование; разработка предварительного графика по проектированию и строительству объекта;
  • Выбор генерального проектировщика или нескольких проектных организаций.

Проектная стадия:

  • проработка и утверждение графика проектирования и изысканий;
  • ежедневный контроль выполнения проектных работ;
  • еженедельный контроль выполнения заданий на проектирование;
  • согласование проектной и рабочей документации со структурами выдавших Технические условия;
  • принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости).

Экспертиза проекта:

  • представление и согласование проектной документации в экспертизах, работа с экспертами, а также контроль исправления замечаний.

Строительство:

  • получение разрешения на строительство;
  • правильно организовать подготовительный: организация строительного городка, выносы до начала основных работ сооружений препятствующих основным работам;
  • работа со строительной инспекцией Ростехнадзора и ИГСН
  • выбор материалов, используемых при строительстве (в т.ч. рассмотрение вариантов собственного производства инертных материалов), и поставщиков;
  • закуп необходимых материалов и оборудования в соответствии с графиком работ;
  • составление технического задания на строительство;
  • проведение тендера по выбору генерального подрядчика, подрядчиков;
  • оперативная замена подрядчиков, при необходимости;
  • согласование, контроль выполнения календарного графика выполнения работ;
  • контроль качества работ подрядчиков, в т.ч. контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;
  • проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
  • выполнение контрольных геодезических работ в процессе строительства;
  • осуществление, промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений;
  • проведение учета объемов, принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ, затрат на устранение дефектов и переделки;
  • контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ), внесение в нее изменений, корректировка и другие функции;

Сдача объекта в эксплуатацию:

  • передача Объекта Застройщику;
  • обеспечение выполнения подрядчиком гарантийных обязательств;
  • ввод Объекта в эксплуатацию, в том числе:
    • комплектование пакета документов по строительному контролю, необходимых для приемки объекта приемочной комиссией в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;
    • передача Заказчику, эксплуатирующей организации необходимой исполнительной документации, письменных обязательств и гарантий, гарантий поставщиков и субподрядчиков, инструкций и руководств по эксплуатации и обслуживанию установленного оборудования, страховых полисов и иных документов, необходимых для дальнейшей эксплуатации Объекта;
    • организация приемочной комиссии государственного строительного надзора, получение заключения о соответствии построенного Объекта проектной документации, строительным нормам и правилам;
  • Организация проведения проверки и получение заключения о соответствии
  • Составление технического паспорта.
  • Помощь в составлении договоров на обслуживание.